Calculadoras de FIIs

O Que São Fundos Imobiliários (FIIs)?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma das formas mais acessíveis de investir no mercado imobiliário brasileiro sem precisar comprar um imóvel físico. Regulamentados pela Lei nº 8.668/1993 e fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), os FIIs reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e hospitais.

Uma das maiores vantagens dos FIIs é a distribuição obrigatória de pelo menos 95% dos lucros na forma de dividendos mensais, que são isentos de Imposto de Renda para pessoa física (desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e o investidor detenha menos de 10% das cotas). Isso torna os FIIs uma excelente opção para quem busca renda passiva mensal.

Para avaliar se um FII é um bom investimento, existem indicadores fundamentais como o Dividend Yield (DY), que mede o retorno percentual dos dividendos em relação ao preço da cota, e o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial), que indica se a cota está sendo negociada acima ou abaixo do valor patrimonial real do fundo. Utilize nossas calculadoras abaixo para analisar esses indicadores de forma rápida e precisa.

💡 Dica: No Brasil, existem mais de 400 FIIs listados na B3. Os principais tipos são: FIIs de Tijolo (investem em imóveis físicos), FIIs de Papel (investem em CRIs e LCIs) e FOFs (Fundos de Fundos, que investem em outros FIIs). Cada tipo tem características de risco e retorno diferentes.

Calculadora de Dividend Yield

Calcule o rendimento percentual anual dos dividendos de um FII

Último dividendo pago por cota

Calculadora de Preço Teto

Calcule o preço máximo a pagar por uma cota para atingir o Dividend Yield desejado

Último dividendo pago por cota
Ex: 6%, 8%, 10%
Para comparar com o preço teto calculado

Calculadora de Renda Passiva

Descubra quanto precisa investir para receber a renda mensal desejada

Média do mercado: 8-10%
Para calcular quantidade de cotas
Para calcular tempo até a meta

Calculadora de P/VP

Calcule se o FII está sendo negociado com ágio ou desconto

Disponível nos relatórios do fundo

Calculadora do Número Mágico

Descubra quantas cotas você precisa para que os dividendos paguem 1 nova cota por mês

Para calcular quanto falta para atingir o número mágico

Guia Completo: Fundos Imobiliários

O que são FIIs?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são fundos que investem em empreendimentos imobiliários como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e outros.

Ao comprar cotas de um FII, você se torna "dono" de uma pequena parte desses imóveis e recebe parte dos aluguéis mensalmente em forma de dividendos.

Vantagem: Dividendos isentos de IR para pessoa física (desde que o fundo tenha mais de 50 cotistas e seja negociado em bolsa).

Dividend Yield (DY)

O Dividend Yield indica o retorno em dividendos em relação ao preço da cota. É a principal métrica para investidores de renda passiva.

DY = (Dividendo Mensal × 12) ÷ Preço × 100

Um DY entre 8% e 12% é considerado atrativo no mercado brasileiro.

Preço Teto

O preço teto é o valor máximo que você deveria pagar por uma cota para obter o Dividend Yield desejado.

Se a cota está abaixo do preço teto, pode ser uma boa oportunidade. Se está acima, talvez seja melhor esperar.

Preço Teto = Dividendo Anual ÷ DY Desejado

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

O P/VP compara o preço de mercado da cota com seu valor patrimonial (valor dos ativos do fundo dividido pelo número de cotas).

  • P/VP < 1: Desconto (pode indicar oportunidade)
  • P/VP = 1: Preço justo em relação ao patrimônio
  • P/VP > 1: Ágio (mercado paga mais pelo potencial)

Número Mágico

O número mágico é a quantidade de cotas necessária para que os dividendos recebidos sejam suficientes para comprar 1 nova cota por mês.

Número Mágico = Preço da Cota ÷ Dividendo Mensal

Exemplo: Cota de R$ 100 com dividendo de R$ 0,80 → Número Mágico = 125 cotas

Tipos de FIIs

Tijolo: Investem em imóveis físicos (shoppings, galpões, lajes).

Papel: Investem em títulos do mercado imobiliário (CRI, LCI).

FOFs: Fundos que investem em outros FIIs.

Híbridos: Combinam tijolo e papel.

💡 Dicas para Investir em FIIs

  • Diversifique: Não coloque tudo em um único FII. Distribua entre diferentes setores (logística, shoppings, lajes, papel).
  • Analise a gestão: Fundos com boa gestão tendem a ter melhor performance no longo prazo.
  • Verifique a vacância: FIIs de tijolo com alta vacância podem ter dividendos instáveis.
  • Cuidado com DY muito alto: Um DY extremamente alto pode indicar problemas (cota caindo, dividendo não sustentável).
  • Reinvista os dividendos: Use o número mágico como meta e reinvista para acelerar o crescimento do patrimônio.

Aviso Importante: Esta ferramenta é apenas para fins educacionais e não constitui recomendação de investimento. Sempre faça sua própria pesquisa e considere consultar um profissional certificado antes de investir.

Aprofunde Seus Conhecimentos

Artigos e investidores focados em renda passiva:

🇧🇷 Luiz Barsi — Renda Passiva com Dividendos

A mesma filosofia dos FIIs: gerar renda passiva mensal. Barsi recebe R$ 1M/dia.

 💎 Lírio Parisotto — Buy and Hold

Maior pessoa física da B3. Reinveste todos os dividendos há mais de 40 anos.

 📘 Como Investir em FIIs

Guia completo para iniciantes: tipos de fundos, indicadores e como montar uma carteira.

 📋 Como Declarar FIIs no IR

Passo a passo para declarar rendimentos, ganho de capital e DARF.

 🏠 FIIs vs Imóveis: Qual Melhor?

Comparativo completo de rentabilidade, liquidez e custos.

Fontes e Metodologia

Cálculos utilizados

O Dividend Yield é calculado dividindo o dividendo pelo preço da cota. O Número Mágico divide o preço da cota pelo dividendo mensal. O P/VP compara o preço de mercado com o valor patrimonial por cota informado pelo fundo.

Fontes de referência

Última atualização: Março/2026