Como Declarar FIIs no Imposto de Renda 2026: Guia Completo Passo a Passo
Aprenda a declarar seus Fundos Imobiliários corretamente no IR 2026. Rendimentos isentos, ganho de capital, DARF e todos os códigos necessários.
Se você investe em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), precisa declarar essas aplicações no seu Imposto de Renda, mesmo que os dividendos recebidos sejam isentos de imposto. A declaração de FIIs pode parecer complicada à primeira vista, mas seguindo este guia passo a passo, você vai conseguir fazer tudo corretamente.
Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como declarar a posse das cotas, os rendimentos isentos, o ganho de capital na venda e como preencher cada campo do programa da Receita Federal.
📋 O Que Você Vai Aprender
- Documentos necessários para declarar FIIs
- Como declarar a posse das cotas (Bens e Direitos)
- Como declarar os dividendos isentos
- Como calcular e declarar ganho de capital na venda
- Como emitir e pagar DARF de ganho de capital
- Erros comuns que você deve evitar
Quem Precisa Declarar FIIs no IR?
Se você se enquadra em qualquer uma das situações abaixo, você é obrigado a entregar a declaração de Imposto de Renda:
- Teve rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00 em 2025
- Recebeu rendimentos isentos acima de R$ 200.000,00
- Teve ganho de capital na venda de bens ou direitos
- Realizou operações em bolsas de valores, mercadorias, futuros, etc.
- Teve posse ou propriedade de bens acima de R$ 800.000,00
Documentos Necessários
Antes de começar a preencher sua declaração, reúna os seguintes documentos:
Documento principal que mostra todos os FIIs que você possui, posição em 31/12, rendimentos recebidos e operações de compra/venda.
Comprovantes de cada compra e venda realizadas. Importantes para calcular o preço médio das cotas.
Detalhamento dos dividendos recebidos mês a mês (geralmente está no informe de rendimentos).
Para verificar a posição inicial dos FIIs que você já tinha.
Comprovantes de imposto pago sobre ganho de capital em vendas com lucro.
Entendendo a Tributação de FIIs
Antes de declarar, é importante entender como funciona a tributação:
| Tipo de Rendimento | Tributação | Quando Pagar |
|---|---|---|
| Dividendos (rendimentos) | Isentos de IR para pessoa física* | Não há imposto a pagar |
| Ganho de capital (venda com lucro) | 20% sobre o lucro | Até o último dia útil do mês seguinte à venda |
| Amortização de cotas | Reduz o custo de aquisição | Não há imposto imediato |
* Os dividendos de FIIs são isentos desde que: (1) o fundo tenha no mínimo 50 cotistas, (2) as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa, e (3) o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo.
Passo 1: Declarar a Posse das Cotas (Bens e Direitos)
O primeiro passo é declarar todos os FIIs que você possuía em 31 de dezembro de 2025. Isso é feito na ficha "Bens e Direitos".
No programa do IRPF 2026, vá em: Bens e Direitos → Novo
- Grupo: 07 - Fundos
- Código: 03 - Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
- Localização: 105 - Brasil
- CNPJ do Fundo: CNPJ do administrador do FII (está no informe de rendimentos)
- Discriminação: Descrição detalhada (veja exemplo abaixo)
- Situação em 31/12/2024: Valor total de aquisição no ano anterior
- Situação em 31/12/2025: Valor total de aquisição atual
Exemplo de Discriminação
Discriminação:
100 COTAS DO FUNDO IMOBILIÁRIO CSHG LOGÍSTICA FII (HGLG11)
CNPJ DO ADMINISTRADOR: 09.072.017/0001-29
CORRETORA: XP INVESTIMENTOS
PREÇO MÉDIO: R$ 165,00 POR COTA
CUSTO TOTAL DE AQUISIÇÃO: R$ 16.500,00
Como Calcular o Preço Médio
Se você fez várias compras do mesmo FII ao longo do tempo, precisa calcular o preço médio:
📊 Exemplo de Cálculo de Preço Médio
Compras de MXRF11 em 2025:
Fórmula: Preço Médio = Soma de todos os custos de aquisição ÷ Quantidade total de cotas
Passo 2: Declarar os Dividendos Recebidos (Rendimentos Isentos)
Os dividendos de FIIs são isentos de imposto de renda para pessoa física, mas precisam ser declarados na ficha de "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".
No programa do IRPF 2026, vá em: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis → Novo
Código 26: Outros rendimentos isentos
Ou utilize o código específico se disponível no seu programa.
- Tipo de Beneficiário: Titular
- CNPJ da Fonte Pagadora: CNPJ do administrador do FII
- Nome da Fonte Pagadora: Nome do FII ou administrador
- Descrição: "Rendimentos de Fundo de Investimento Imobiliário - [CÓDIGO DO FII]"
- Valor: Total de dividendos recebidos no ano
Passo 3: Declarar Ganho de Capital (Venda com Lucro)
Se você vendeu cotas de FII com lucro durante o ano, precisa declarar o ganho de capital e pagar 20% de imposto sobre o lucro. Esse imposto deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Calculando o Ganho de Capital
📊 Exemplo de Cálculo de Ganho de Capital
Venda de 50 cotas de XPLG11:
Emitindo e Pagando o DARF
Entre no site: sicalc.receita.economia.gov.br
- Código da Receita: 6015 (Ganhos líquidos em operações em bolsa)
- Período de Apuração: Mês da venda (ex: 31/03/2025)
- Valor Principal: 20% do ganho de capital
- CPF: Seu CPF
O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda. Exemplo: vendeu em março → pague até o último dia útil de abril.
Declarando o Ganho de Capital no IR
Na declaração do IR, o ganho de capital em FIIs deve ser informado na ficha "Renda Variável" → "Operações Comuns / Day-Trade".
Passo 4: Como Declarar Prejuízos
Se você vendeu FIIs com prejuízo, não há imposto a pagar, mas é importante declarar o prejuízo para poder compensá-lo em ganhos futuros.
Para declarar prejuízos:
- Vá em Renda Variável → Operações Comuns / Day-Trade
- No mês correspondente, informe o resultado negativo (prejuízo) no campo de FII
- O sistema automaticamente acumulará para compensação futura
Passo 5: Declarar Amortização de Cotas
Alguns FIIs fazem amortização de cotas, que é a devolução de parte do capital investido (não confundir com dividendos). Isso reduz o custo de aquisição das suas cotas.
📊 Exemplo de Amortização
BCFF11 - Amortização recebida:
Na declaração:
- Atualize o valor em "Bens e Direitos" com o novo custo reduzido
- Declare a amortização em "Rendimentos Isentos" (código 26) se não houver código específico
- Mencione na discriminação que houve amortização
Cronograma do IR 2026
Fique atento às datas importantes:
Corretoras disponibilizam informes de rendimentos
Início do prazo para entrega da declaração
Fim do prazo para entrega da declaração
Primeiro lote de restituição
Erros Comuns na Declaração de FIIs
Evite esses erros frequentes que podem levar à malha fina:
| Erro | Consequência | Como Evitar |
|---|---|---|
| Declarar valor de mercado ao invés do custo | Inconsistência com dados da B3 | Sempre use o custo de aquisição |
| Esquecer de declarar dividendos | Cruzamento com dados do fundo | Use o informe de rendimentos |
| Não pagar DARF de ganho de capital | Multa + juros + malha fina | Pague até o mês seguinte à venda |
| Confundir amortização com dividendo | Custo de aquisição incorreto | Verifique o informe cuidadosamente |
| Usar CNPJ errado | Inconsistência na declaração | Copie do informe de rendimentos |
| Não declarar FIIs zerados no ano | Falta de histórico de venda | Declare com situação R$ 0 em 31/12 |
Perguntas Frequentes (FAQ)
Conclusão
Declarar FIIs no Imposto de Renda pode parecer complexo, mas seguindo este passo a passo, você consegue fazer tudo corretamente:
- Bens e Direitos: Declare a posse das cotas pelo custo de aquisição
- Rendimentos Isentos: Declare os dividendos recebidos
- Renda Variável: Declare ganhos ou prejuízos de vendas
- DARF: Pague o imposto de ganho de capital mensalmente
Mantenha todos os documentos organizados (notas de corretagem, informes de rendimentos, DARFs pagos) e você não terá problemas com a Receita Federal.
🧮 Use Nossas Ferramentas
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