Guia Completo: Financiamento Imobiliário
🏠 Sistema SAC
Sistema de Amortização Constante
A amortização (parte que reduz a dívida) é fixa todo mês. Como os juros incidem sobre o saldo devedor que diminui, as parcelas ficam cada vez menores.
- Parcelas decrescentes
- Parcela inicial mais alta
- Paga menos juros no total
- Ideal se renda vai diminuir no futuro
🏠 Sistema PRICE
Tabela Price (Parcelas Fixas)
As parcelas são iguais do início ao fim. No começo, a maior parte é juros. Com o tempo, a proporção se inverte.
- Parcelas fixas
- Parcela inicial menor que SAC
- Paga mais juros no total
- Ideal para quem precisa de previsibilidade
📊 Comparativo: SAC vs PRICE
Exemplo: Imóvel de R$ 400.000 | Entrada de R$ 80.000 | Financiamento de R$ 320.000 | Taxa 9,5% a.a. | Prazo 30 anos
| Característica | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Primeira Parcela | ~R$ 3.420 | ~R$ 2.690 |
| Última Parcela | ~R$ 895 | ~R$ 2.690 |
| Total de Juros | ~R$ 457.000 | ~R$ 648.000 |
| Total Pago | ~R$ 777.000 | ~R$ 968.000 |
| Economia SAC | ~R$ 191.000 | |
💰 Custos Além das Parcelas
Custos na Compra
- ITBI: 2-3% do valor do imóvel (varia por cidade)
- Escritura: ~1% do valor
- Registro: ~1% do valor
- Avaliação do banco: R$ 500-3.000
- Taxa de contratação: Varia por banco
Custos Mensais
- Seguro MIP: Morte e invalidez (obrigatório)
- Seguro DFI: Danos físicos ao imóvel (obrigatório)
- Taxa de administração: R$ 25-50/mês
- Condomínio + IPTU: Variam por imóvel
🎯 Dicas para Financiar
- Dê a maior entrada possível: Menos juros e parcelas menores
- Compare bancos: Taxas variam muito, faça cotação em pelo menos 3
- Use o FGTS: Para entrada, amortização ou parcelas
- Amortize com frequência: Reduz drasticamente os juros totais
- Prefira SAC se puder: Economia significativa no longo prazo
- Parcela máxima: Bancos limitam a 30% da renda bruta
- Portabilidade: Você pode migrar para banco com taxa menor depois
❓ Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre SAC e PRICE?
No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. No PRICE, as parcelas são fixas. O SAC resulta em menos juros totais, mas exige maior capacidade de pagamento inicial.
Quanto de entrada preciso?
A maioria dos bancos financia até 80% do valor, então você precisa de pelo menos 20% de entrada. Programas sociais como o Minha Casa Minha Vida podem ter condições especiais.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim! O FGTS pode ser usado para: dar entrada, amortizar o saldo devedor, pagar parte das parcelas ou quitar o financiamento. O imóvel deve ser para moradia própria e ter valor dentro do limite do SFH.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Geralmente sim! Amortizar reduz o saldo devedor e, consequentemente, os juros futuros. Você pode reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo).
Financiamento ou aluguel: o que vale mais a pena?
Depende de vários fatores: valor do aluguel vs parcela, tempo que pretende morar no imóvel, capacidade de investir a diferença. Em geral, financiar vale a pena se você pretende morar no imóvel por mais de 5-7 anos.
Aviso Importante: Esta calculadora é para fins educacionais. Os valores são aproximados e não incluem seguros obrigatórios, taxas administrativas e outros custos. Consulte uma instituição financeira para simulação oficial.
Fontes e Metodologia
📐 Metodologia de Cálculo
- SAC: Amortização = Valor Financiado ÷ Nº Parcelas
- PRICE: PMT = PV × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ - 1]
- Taxa mensal: (1 + taxa anual)^(1/12) - 1
📚 Referências
Conheça nossa equipe e saiba mais sobre nossa metodologia.